МОНГОЛ УЛСЫН ДЭЭД ШҮҮХИЙН ЗӨВЛӨМЖ

2017 оны 12 дүгээр сарын 25-ны өдөр              Дугаар 02                      Улаанбаатар хот

 

ХУДАЛДАХ, ХУДАЛДАН АВАХ ГЭРЭЭНИЙ ЗОХИЦУУЛАЛТ,

ШҮҮХИЙН ПРАКТИК, АНХААРАХ АСУУДАЛ

2016 онд анхан шатны шүүх улсын хэмжээнд нийт 46173 иргэний хэрэг шийдвэрлэснээс 7455 буюу 16.1 хувь нь худалдах худалдан авах гэрээтэй холбоотой эрх зүйн маргаан байна. Мөн онд Улсын Дээд шүүх хяналтын шатны журмаар нийт 1469 иргэний хэргийг шийдвэрлэснээс 165 буюу 11.2 хувь нь худалдах худалдан авах гэрээтэй холбоотой маргаан байжээ. Үүнээс:

-Шийдвэр, магадлал хэвээр буюу /ИХШХШТХ 176.2.1/ - 79 хэрэг

-Шийдвэр, магадлалд өөрчлөлт буюу /ИХШХШТХ 176.2.2/ - 41 хэрэг

-Магадлал хүчингүй, шийдвэр хэвээр, шийдвэрт өөрчлөлт буюу /ИХШХШТХ 176.2.3/ - 17 хэрэг

-Шийдвэр, магадлал хүчингүй, хэргийг болон нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгосон буюу /ИХШХШТХ 176.2.4/ - 6 хэрэг

-Шийдвэр, магадлал хүчингүй, дахин хэлэлцүүлэхээр буцаасан буюу /ИХШХШТХ 176.2.5/ 22 хэрэг байна.

Шийдвэр, магадлалд өөрчлөлт оруулсан, эсвэл хүчингүй болгож хэргийг дахин хянан хэлэлцүүлэхээр буцаасан үндэслэл, шалтгааныг судалж, үзэхэд гэрээний харилцааг оновчтой тодорхойлж чадаагүй, худалдах, худалдан авах гэрээний зүйлийн доголдол, гомдлын шаардлага гаргах, хөөн хэлэлцэх хугацааг хэрэглэх талаар Иргэний хуулийн холбогдох зохицуулалтыг буруу тайлбарлаж хэрэглэсэн нийтлэг алдааг гаргасан байх тул энэ хүрээнд хууль хэрэглээний талаар Зөвлөмж гаргаж, санал болгох нь зүйтэй гэж үзлээ.

Худалдах худалдан авах гэрээний үндсэн төрлүүд:

-Бэлтгэн нийлүүлэх замаар худалдах, худалдан авах гэрээ /ИХ-243.1/

-Зээлээр худалдах худалдан авах /ИХ-262.1/

-Эд хөрөнгө буцаан худалдан авах болзолтой хийсэн худалдах худалдан авах гэрээ /ИХ-265.1/

-Ирээдүйд эд хөрөнгө худалдах худалдан авах гэрээ /ИХ-269.1/

-Үнэ хаялцуулах ажиллагааны журмаар худалдах худалдан авах гэрээ /ИХ-197.1/

Худалдах, худалдан авах гэрээний төрлүүд нь гэрээний чөлөөт байдлын зарчимтай холбоотой. Иргэд гэрээний төрлийг шинээр бий болгож болох бөгөөд гагцхүү хуулийн хүрээнд л байх ёстой байна. /ИХ189 дүгээр зүйлийн 189.1/

Маргаж буй талуудын хооронд худалдах, худалдан авах гэрээний харилцаа үүссэн гэсэн дүгнэлтэд хүрсэн бол шүүх гэрээ байгуулагдсан эсэх, гэрээ хүчин төгөлдөр эсэх талаар эрх зүйн дүгнэлтийг хийх шаардлагатай бөгөөд энэ нь гэрээний харилцааг тодорхойлоход зайлшгүй хийгдэх дүгнэлт юм. Хэрэв гэрээ хүчин төгөлдөр бус, эсвэл хүчин төгөлдөр бусд тооцогдсон бол тухайн харилцаанд худалдах, худалдан авах гэрээний зохицуулалтыг хэрэглэх үндэслэлгүй.

Иргэний хуулийн худалдах худалдан авах гэрээний зохицуулалтад гэрээ хэрхэн байгуулагдах талаар нарийвчлан заагаагүй тул нийтлэг эрх зүйн зохицуулалт буюу Иргэний хуулийн 42, 43, 110, 189, 195, 196 дугаар зүйл, гэрээ хүчин төгөлдөр эсэхийг Иргэний хуулийн 56, 109, 110 дугаар зүйлд заасан зохицуулалтын дагуу тус тус шийдвэрлэнэ. 

Иргэний хуулийн 244 дүгээр зүйлийг зөв тайлбарлаж, хэрэглэх талаар

Худалдах, худалдан авах гэрээний гол нөхцөл нь гэрээний зүйл, үнийг  тохирсон байх явдал юм. Хэрэв худалдах эд хөрөнгийн үнийг тохироогүй бол гэрээ байгуулагдсан гэж үзэх боломжгүйд хүрнэ. Иргэний хуулийн 244 дүгээр зүйлийн 244.1-д “Худалдах, худалдан авах гэрээнд үнийг шууд заагаагүй бол талууд үнэ тодорхойлох арга хэрэгслийн тухай хэлэлцэн тохиролцож болно” гэж заажээ. Энэ зохицуулалтын агуулга нь гэрээний гол нөхцөл болох “үнэ” тохироогүй байхыг бус үнийг шууд заагаагүй ч түүнийг тодорхойлох арга хэрэгслийг тохирсон байхыг, ийнхүү тохирсноор үнэ тодорхойлогдох нөхцлийг хуульчилж өгсөн байна. Гэрээний талууд худалдах, худалдан авах эд хөрөнгийн үнийг тохироогүй бол тэдгээрийн хооронд гэрээ байгуулагдаагүй гэж үзнэ. Харин зах зээлийн үнээр, сургалтын төлбөрийн хэмжээгээр ...гэх мэт арга хэрэгслийг гэрээнд заасан бол уг арга хэрэгслээр үнийг тодорхойлох боломжтой тул үнийг талууд тохирсон гэж үздэг байна.  

Дүгнэхэд, талууд үнийг тохиролцоогүй нь Иргэний хуулийн 244 дүгээр зүйлийг хэрэглэх гарц биш болохыг анхаарах нь зүйтэй болно.

Худалдах, худалдан авах гэрээний зүйл болох эд хөрөнгийн доголдол,доголдлын талаарх ойлголт 

1.Худалдах, худалдан авах гэрээгээр худалдагч нь биет байдлын доголдолгүй, эрхийн зөрчилгүй хөрөнгийг худалдан авагчид шилжүүлэх үндсэн үүрэгтэй байдаг. Гэрээгээр тогтоосон тоо, хэмжээ, чанар бүхий эд хөрөнгийг биет байдлын хувьд доголдолгүй гэж, худалдсан эд хөрөнгийн хувьд гуравдагч этгээд өөрийн эдлэх эрхийн талаар худалдагчид гомдлын шаардлага гаргахааргүй бол эрхийн зөрчилгүй эд хөрөнгө гэж үзэх талаар Иргэний хуулийн 251 дүгээр зүйлийн 251.1, 252 дугаар зүйлд тус тус заажээ.

Эд хөрөнгийн чанарын талаар гэрээгээр тохироогүй бол эд хөрөнгө нь зориулалтын дагуу ашиглах боломжтой, шаардлагыг хангасан байхыг Иргэний хуулийн 251 дүгээр зүйлийн 251.2-т заасан байна. Гэрээний зүйл биет байдлын доголдолтой байхад доголдолгүй гэж үзэх тохиолдол байдаг. Жишээ нь: гэрээний талууд доголдолтой зүйлийг мэдсээр байж үнэ тохироод худалдах, худалдан авахаар тохирч болно. Энэ тохиолдолд худалдсан эд хөрөнгө доголдолгүй байх ёстой гэсэн шаардлага байх боломжгүй.

Түүнчлэн гэрээгээр тохирсон эд хөрөнгийн тоо хэмжээ дутсан, зарим хэсэг доголдолтой байх тохиолдол бүрийг биет байдлын доголдолтой гэж үздэггүй онцгой тохиолдлыг Иргэний хуулийн 251 дүгээр зүйлийн 251.3-д заасан байна. Өөрөөр хэлбэл, “Үүргийн гүйцэтгэлд ноцтой нөлөө үзүүлэхээргүй бол эд хөрөнгийн зарим хэсгийг дутуу буюу гэрээнд зааснаас өөр барааг бага хэмжээгээр шилжүүлсэн, эсхүл эд хөрөнгийн нэг хэсэг нь доголдолтой байсан ч түүнийг бүхэлд нь доголдолтой гэж үзэхгүй” гэж хуульд заажээ. Энэхүү заалтад зааснаар эд хөрөнгийн доголдол нь ноцтой биш бөгөөд уг эд хөрөнгө нь худалдан авагчийн зорилгыг бүрэн хангаж байвал эд хөрөнгийг доголдолтойд тооцохгүй гэсэн санаа байна. Худалдан авагч хүлээн авсан эд хөрөнгийг доголдолтой гэж үзэж, шаардлага гаргасан тохиолдолд гэрээний зүйл доголдолтой эсвэл доголдолгүй  эсэх талаар шүүх зохих эрх зүйн дүгнэлтийг зайлшгүй хийх ёстой. Эд хөрөнгийн зарим хэсэг дутуу буюу гэрээнд зааснаас өөр эд хөрөнгийг бага хэмжээгээр шилжүүлсэн, эсхүл эд хөрөнгийн нэг хэсэг нь доголдолтой байсан ч үүргийн гүйцэтгэлд ноцтой нөлөө үзүүлэхээргүй бол доголдолтой гэж үзэхгүй болохыг хуульд заасан байхад уг хэм хэмжээг хэрэглэхгүй байх нь өөр өөр шийдвэр гаргахад хүргэнэ.  

Энэ талаар шүүхийн практикт гарсан хамгийн түгээмэл жишээ бол “орон сууцны талбайн хэмжээ дутуу, зөрүү үнийг шаардсан” нэхэмжлэл бүхий хэргүүдийг нэрлэж болно. Талуудын хооронд орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулагдсан, худалдагч гэрээнд заасан талбайн хэмжээнээс бага хэмжээтэй орон сууцыг шилжүүлснээс дутуу талбайн үнийг буцаан гаргуулахыг шаардсан нэхэмжлэл бүхий хэргийг шүүхүүд “нэхэмжлэлийг хангасан”, “нэхэмжлэлийн зарим хэсгийг хангасан”, эсвэл “нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй” болгох замаар шийдвэрлэсэн байх ба сүүлийн үед нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгох хандлага  илүү давамгайлж, ингэхдээ Иргэний хуулийн 255 дугаар зүйлийн 255.1.1, 251 дүгээр зүйлийн 251.3, 248 дугаар зүйлийн 248.2-т заасан зохицуулалтад тулгуурласан байна.

2. Иргэний хуулийн 255 дугаар зүйлийн 255.1.1-д заасан “эд хөрөнгө хүлээж авах үедээ уг эд хөрөнгийн доголдлын талаар мэдсэн буюу мэдэх боломжтой байхад түүнийг хүлээн авсан” зохицуулалт нь орон сууцны талбайн хэмжээг гэрээний гол нөхцөл гэж тохирсон тохиолдолд ач холбогдолтой байна. Худалдан авагч орон сууцыг хүлээж авах үедээ орон сууцны талбайн хэмжээг нүдээр харж, тогтоох боломжгүй боловч хэрэв талбайн хэмжээг гол нөхцлөө болгож байгаа бол мэргэжлийн байгууллагаар хэмжүүлэх, дутаж байгаа бол эд хөрөнгийг хүлээн авсанд тооцохгүй гэж татгалзах боломжтой тохиолдлыг хуульд зохицуулжээ. Тус зохицуулалтад заасан “...эд хөрөнгө хүлээн авах үед...” гэдгийг гэрээний зүйлийн шинж байдал, эд хөрөнгийг хүлээн авахад шаардагдах хугацаа, доголдлыг илрүүлэх, мэдэх боломжит хугацаа зэрэг нөхцөл байдалд тулгуурлаж хэдийд хүлээн авсан гэж үзэхийг шүүх бодитой тайлбарлаж, энэ талаар шийдвэрт тусгах ёстой. Шүүхээр шийдвэрлэгдсэн хэргээс үзэхэд ихэнх тохиолдолд худалдан авагч нь талбайн хэмжээг гэрээний гол нөхцөл гэж үзээгүйн улмаас тухайн үедээ талбайн хэмжээг шалгаагүй, тогтоогоогүй, анзаараагүй байдаг. Гэрээний зүйл болох орон сууц зөвхөн талбайн хэмжээгээр бус өрөөний тоо, давхар, аль хотхонд байрлалтай, дэд бүтцийн хөгжил, гадаад орчин, сургууль, цэцэрлэг, үйлчилгээний газартай ойр дөт байдал, орон сууцны цонх ертөнцийн аль зүг рүү харсан зэрэг олон шалгуураар тодорхойлогддог тул эдгээрээс нь аль нь гол нөхцөл болохыг гэрээний талуудаас тодруулах, гэрээг тайлбарлаж дүгнэх шаардлагатай. Талбайн хэмжээ дутуу байсан ч худалдан авагч уг эд хөрөнгийг зориулалтын дагуу эзэмшиж ашиглаж байгаагаас үзэхэд орон сууцыг байгаа байдлаар нь худалдаж авсан гэж үзэх үндэслэл харагдаж байна. Нэгэнт байгаа байдлаар нь эд хөрөнгийг сонгож, худалдаж авсан бол гэрээний зүйлийг тэр байдлаар тодорхойлж, тохирсон  гэж үзэх боломжтой юм.

Иргэний хуульд доголдлыг арилгуулах, эсвэл доголдолгүй тухайн төрлийн эд хөрөнгөөр солиулах замаар худалдан авагчийн эрхийг хамгаалахаар заасан байх ба гэрээний зүйл орон сууц бол уг орон сууцны талбайн хэмжээ анхнаасаа гэрээнд зааснаас бага байсан тул доголдлыг арилгах боломж угаасаа байхгүй байна. Өөрөөр хэлбэл гэрээнд заасан талбайн хэмжээнд хүрээгүй ч худалдан авагч орон сууцыг байгаа байдлаар нь сонгон авсан тул доголдолтой гэж үзэх үндэслэл үгүйсгэгдэж байгаа юм. 

Хэрэв гэрээний гол нөхцөл гэж үзсэн бол орон сууцны талбайн хэмжээг мэргэжлийн эсвэл зохих байгууллагаар хэмжүүлж, шалгаж, эд хөрөнгөө хүлээн авах, энэ байдлаар эд хөрөнгөө аваагүй бол худалдан авагч Иргэний хуулийн 255 дугаар зүйлийн 255.1.1-т зааснаар шаардах эрхээ алдана.

3.Иргэний хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.2-т “Худалдан авагч нь баталгаат болон гомдлын шаардлага гаргах хугацаанд энэ хуулийн 254.1-д заасан шаардлагыг гаргаагүй бол тэрээр доголдлыг арилгахад шаардлагатай мөнгөний хэмжээгээр анхны үнийг бууруулахаар шаардаж болно. Энэ тохиолдолд үнэлгээг гэрээ байгуулах үеийн үнээр тодорхойлно.” гэж заажээ. Энэ зохицуулалтад эд хөрөнгийн үнийг бууруулах хэмжээ нь “доголдлыг арилгахад шаардлагатай мөнгөний хэмжээ”-гээр тодорхойлогдохыг заасан байна. Гэтэл орон сууцны талбайн хэмжээ дутуу байсан тохиолдолд доголдлыг арилгах боломжгүй, доголдлыг арилгах зардал гарахгүй тул уг хэмжээгээр үнийг бууруулах шаардлага ч хангагдах үндэслэлгүй байна. Үүнээс үзэхэд талбайн хэмжээг гэрээний гол нөхцөл гэж үзсэн бол эд хөрөнгийг хүлээн авах үед хэмжилт хийлгэх замаар талбайн хэмжээг тодорхойлох, дутсан бол хүлээн авахаас татгалзах, үнийг дахин тохиролцох эсэхийг талууд шийдвэрлэх учиртай байна. Харин нэгэнт хүлээн авсан бол байгаа байдлаар нь эд хөрөнгөө сонгон авсан гэж үзэж, Иргэний хуулийн 255 дугаар зүйлийн 255.1.1-д зааснаар шаардах эрхгүй гэж үзэх үр дагавар үүснэ.

Эрх зүйн харилцааг тодорхойлоход анхаарах асуудал:

Түүнчлэн шүүхийн практикт орон сууц барих ажил гүйцэтгэх гэрээ, орон сууц худалдах, худалдан авах хоёр өөр гэрээг оновчтой тодорхойлж чадаагүй тохиолдол нилээдгүй гарчээ. Ажил гүйцэтгэх гэрээний харилцааг худалдах-худалдан авах гэрээний харилцаанаас зааглан ялгахын тулд гэрээний гол нөхцлүүдийг тодорхой анхаарах шаардлагатай.

Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1.-д зааснаар ажил гүйцэтгэгч нь захиалагчийн буюу өөрийн материалаар гэрээнд заасан ажил гүйцэтгэх, захиалагч нь уг ажлын үр дүнг хүлээн авч, хэлэлцэн тохирсон хөлс төлөх үүргийг тус тус хүлээсэн эрх зүйн харилцааг ажил гүйцэтгэх гэрээ гэнэ.

Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1.-д зааснаар худалдах-худалдан авах гэрээгээр худалдагч нь биет байдлын доголдолгүй, эрхийн зөрчилгүй хөрөнгө, түүнтэй холбоотой баримт бичгийг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх буюу бараа бэлтгэн нийлүүлэх, худалдан авагч нь худалдагчид хэлэлцэн тохирсон үнийг төлж, худалдан авсан хөрөнгөө хүлээн авах үүргийг тус тус хүлээдэг байна.

Ажил гүйцэтгэх гэрээний зүйл нь ажлын үр дүн байхаас гадна тухайн үр дүн бий болох үйл явц нь гэрээний харилцааны нэг хэсэг болдог. Ажлын үр дүнг бий болгоход ажил гүйцэтгэгчийн хөдөлмөр, үйл ажиллагаа орсон байдагт ажил гүйцэтгэх гэрээний онцлог оршдог. Нэгэнт ажил гүйцэтгэх гэрээний төрлийг тодорхойлох зүйл нь ажлын үр дүн байдаг тул тухайн үр дүн нь ямар шинж чанар, тоо хэмжээтэй байх талаар талууд харилцан тохиролцсон байх учиртай.

Худалдах-худалдан авах гэрээний зүйл нь ажил гүйцэтгэх гэрээний зүйлийн адил тодорхой эд хөрөнгө байдаг боловч уг эд хөрөнгө бий болох ажиллагаа буюу хэрхэн яаж гүйцэтгэх зэрэг нь худалдах-худалдан авах гэрээний агуулгад хамаардаггүй болно. Өөрөөр хэлбэл, тухайн эд хөрөнгийг бий болоход худалдан авагч талын ямар нэг оролцоо байдаггүй болно.

Шүүхүүд эрх зүйн харилцааг тодорхойлохдоо баригдаад дууссан, ашиглалтад орсон, эсхүл ороогүй боловч богино хугацааны дараа орох нь тодорхой барилгын орон сууцын талаар илүүтэй худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулагдсан талаар нэг мөр дүгнэлтэд хүрсэн байна. Харин ирээдүйд баригдах, эсвэл дөнгөж баригдаж эхэлж буй барилгаас орон сууц авахаар тохирсон талуудын тохиролцоог өөр өөрөөр тодорхойлжээ.

Ирээдүйд баригдах, эсвэл дөнгөж баригдаж эхэлж буй барилгаас орон сууц авахаар сонгож, ямар материалаар, ямар загвар, хэмжээтэй барих зэргээр эд хөрөнгийг бий болгох талаар харилцан тохирсон бол ажил гүйцэтгэх гэрээний шинжтэй болно. Харин орон сууц авах этгээд барилгыг хэрхэн барих, яаж барих талаар сонирхож, оролцохгүйгээр баригдах орон сууцнаас ... өрөө байрыг авахаар тохирсон бол худалдах, худалдан авах гэрээ байж болно. Худалдах, худалдан авах гэрээний зүйл нь ирээдүйд бий болох хөрөнгө байж болдог билээ.

Иймд шүүх эрх зүйн харилцааг тодорхойлохдоо гэрээний зорилго, талуудын хүсэл зориг, ажил гүйцэтгэх, худалдах, худалдан авах гэрээний гол нөхцлүүдийг харгалзан үзэж, хэрэглэвэл зохих хуулийг хэрэглэхэд анхаарах шаардлагатай байна.         

          Худалдах, худалдан авах гэрээний хөөн хэлэлцэх хугацааг тодорхойлох талаар

Хугацаа бол эд хөрөнгийн ба эд хөрөнгийн бус эрх, үүргийг үүсгэх, өөрчлөх, дуусгавар болгох хууль зүйн үйл явдал юм. Маргаантай нөхцөл байдлыг амьдралын туршид үргэлжлүүлэх нь утга учиргүй бөгөөд өөрийн эрхийг хамгаалах арга хэмжээг цаг тухайд авч байх үүднээс хуулиар иргэний эрх, үүргийг үүсгэх, өөрчлөх, дуусгавар болгох зарим хугацааг тогтоож өгсөн байна. Иргэн, хуулийн этгээдээс зөрчигдсөн эрхээ хамгаалуулахын тулд шүүхэд нэхэмжлэл гаргах эрхийг тогтоосон, хуулиар тогтоосон хугацааг хөөн хэлэлцэх хугацаа гэдэг.

Худалдах, худалдан авах гэрээг “гэрээ” гэж үзэх учраас Иргэний хуулийн 75 дугаар зүйлийн 75.2.1-т заасан гэрээний үүрэгтэй холбоотой шаардлага гаргах 3 жилийн хөөн хэлэлцэх хугацаа хамаарна гэж, эсвэл гэрээний зүйл нь үл хөдлөх хөрөнгө учраас мөн хуулийн 75.2.2-т заасан үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй холбоотой гэрээний үүрэгт шаардлага гаргах 6 жилийн хугацаа хамаарна гэж тайлбарлан,  шүүхүүд хуулийг хэрэглэсэн байна. Жишээ нь: орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээнээс үүдсэн маргаанд хөөн хэлэлцэх хугацааны талаар хуулийн  зохицуулалтыг нэг мөр ойлгож, хэрэглэж чадаагүй байна.

Худалдах худалдан авах гэрээний зохицуулалтад Иргэний хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.6-д “Худалдагч эд хөрөнгийн баталгаат хугацаа тогтоосон бол энэ хугацааны дотор, баталгаат хугацаа тогтоогоогүй бол тухайн эд хөрөнгийг өмчлөх эрхийг шилжүүлэн авснаас хойш зургаан сарын дотор доголдлыг илрүүлсэн худалдан авагч энэ хуулийн 254.1-д заасан шаардлагын аль нэгийг гаргах эрхтэй” гэж гомдол гаргах хугацааг заасан байх ба үүнээс өөр хугацааг заасан нарийвчилсан зохицуулалт байхгүй тул хөөн хэлэлцэх хугацааны хувьд хуулийн нийтлэг зохицуулалтыг хэрэглэх үндэслэлтэй байна.

Иргэний хуульд гомдол гаргах хугацаа, хөөн хэлэлцэх хугацаа гэсэн 2 хугацааг тодорхойлсон бөгөөд гомдол гаргах хугацааг гэрээний нэг тал нөгөө талдаа гаргах хугацаа гэж шүүх тайлбарлаж ирсэн байна. Учир нь гомдлын шаардлагыг гэрээний талууд бие биедээ тавьдаг шаардлага гэсэн агуулгаар тухайн эрх зүйн харилцааг зохицуулсан хэм хэмжээнд зааснаас гадна Иргэний хуулийн 76 дугаар зүйлийн 76.2-т “Хуульд өөрөөр заагаагүй бол шаардах эрх нь эрх зөрчигдсөн, эрх зөрчигдсөн тухай мэдсэн, эсхүл мэдэх ёстой байсан, түүнчлэн гомдлын шаардлага гаргах буюу баталгаат хугацаа тогтоосон бол гомдлын шаардлагын хариуг авсан буюу эдгээр хугацаа дууссан үеэс үүснэ.” гэж заасан тул гомдлын шаардлага гаргаж хариу авсны дараа хөөн хэлэлцэх хугацаа тоологдоно гэж ойлгогддог.

Орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээний дагуу гэрээний аль нэг талын эрх зөрчигдөх олон янзын шалтгаан нөхцөл байж болох бөгөөд ямар эрх зөрчигдсөн, үүнээс үүдээд ямар шаардлага гаргасан гэдгээс шалтгаалж Иргэний хуульд заасан хөөн хэлэлцэх хугацааг сонгож хэрэглэх шаардлага үүсдэг байна. Жишээ нь: орон сууцны обой доголдолтой бол 3 жилийн хугацааг хамаарна гэж үзвэл энэ хугацаанд ашиглалтаас үүдсэн эсвэл анхнаасаа доголдолтой байсан гэдгийг тогтооход хүндрэлтэй болно. Тийм учраас гэрээний үүрэгт хамаарах 3 жилийн хугацаа эсвэл худалдах, худалдан авах гэрээнд заасан 6 сарын хугацаа  хамаарах эсэхийг шүүх анхаарах нь зүй ёсных.

Түүнчлэн орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээний зүйл нь үл хөдлөх хөрөнгө учраас зөвхөн Иргэний хуулийн 75 дугаар зүйлийн 75.2.2-т заасан хугацаа хамаарна гэж үзвэл хэт өрөөсгөл байна. Гэрээний зүйл нь үл хөдлөх хөрөнгө хэдий ч орон сууцны цонх, хаалга, сантехник зэрэг эд хөрөнгийн зарим хэсэгтэй холбоотой доголдлын талаарх шаардлагыг 6 жил гэж үзвэл мөн хүндрэлтэй болно.  Үүнээс үзэхэд шүүх худалдах худалдан авах гэрээний зохицуулалтад хөөн хэлэлцэх хугацааг хэрэглэхдээ хуулийг оновчтой сонгож, зөв тайлбарлан хэрэглэх шаардлага үүсч байна.

Германы Иргэний хуулийн 438 дугаар зүйлд доголдолтой холбоотой шаардах эрхийн хөөн хэлэлцэх хугацааг заасан ба, биет байдлын доголдол, эрхийн доголдол, доголдлын шинж байдлаас шалтгаалж хөөн хэлэлцэх хугацааг 30 жил, 5 жил, 3 жил гэж ялгаатай тогтоож, нарийвчлан заасан байдаг байна.

Хууль тайлбарлах ажиллагаа бүх шатны шүүхэд хэрэгжих бөгөөд тухайн хэргийн онцлог, нотлох баримтаас хамаарч хуулийн тайлбарын хэмжээ, цар хүрээ тодорхойлогдох боловч шүүхүүд хууль хэрэглэхдээ хуулийн зохицуулалтыг оновчтой сонгох, эрх зүйн үндэслэлтэй тайлбарлах, улмаар хяналтын шатны шүүхэд хянагдах замаар хуулийг тайлбарлах, нэг мөр ойлгох нөхцөл бүрдэх юм.

ИРГЭНИЙ ХЭРГИЙН ТАНХИМ