МОНГОЛ  УЛСЫН  ДЭЭД  ШҮҮХИЙН  ЗӨВЛӨМЖ

2011 оны 06 дугаар сарын 30-ны өдөр                                                    Дугаар 01                                                      Улаанбаатар хот

Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай

 орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай

хуулийг хэрэглэж байгаа шүүхийн практикийн тухай

Захиргааны хэргийн анхан болон давж заалдах, хяналтын шатны шүүхээс сүүлийн 3 жилд Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай /цаашид “хуулийн” гэх/ хуулийг хэрэглэж хянан шийдвэрлэсэн хэргүүдийн талаар шүүхийн практик судалж үзлээ.

2008-2011 онд Аймаг, Нийслэлийн захиргааны хэргийн шүүхүүдийн шийдвэрлэсэн нийт хэргийн 1.4 хувь нь энэ төрлийн маргаан байгаа ба мөн хугацаанд эдгээр хэргүүдээс давж заалдах шатны шүүхээр хянагдсан 31, хяналтын шатны шүүхээр хянагдсан 16 хэргүүдээс үзэхэд байшингийн хонгил болон сууцны бус зориулалттай техникийн өрөөнд байгаа айл өрхөд захиргааны байгууллага, албан тушаалтан орон сууц эзэмших, өмчлөх эрхийг хууль бусаар олгосноос эрх хууль ёсны ашиг сонирхол зөрчигдөж, хохирч байна, Сууц өмчлөгчдийн холбооны орон сууцны байшингийн дунд бусдад газар эзэмшүүлснээс эрүүл, аюулүй орчинд амьдрах эрх зөрчигдлөө гэсэн оршин суугчдийн гомдол ихэвчлэн гардаг ажээ,

Шүүх дээрх үндэслэлээр гаргасан нэхэмжлэлээр захиргааны хэрэг үүсгэж,    энэ хуулийн 4 /хуулийн нэр томъёо/, 12 /гүйцэтгэх захирал түүний эрх, үүрэг/, 15 /дундын өмчлөлийн эд хөрөнгө, орчны газар/, 18 /Засаг даргын бүрэн эрх/ дугаар зүйлийг баримтлахын зэрэгцээ Иргэний, Орон сууцны, Газрын тухай, Орон сууц өмчлөх, Барилгын тухай хууль болон Монгол Улсын Их Хурлын тогтоолын холбогдох заалтуудыг  баримтлан маргааныг шийдвэрлэдэг байна.

Цаашид энэ төрлийн маргааныг хянан шийдвэрлэхэд гарч байгаа алдаа зөрчлийг арилгах, хуулийн зохицуулалтуудыг зөв тайлбарлан хэрэглэхэд тус дөхөм болох зорилгоор Шүүхийн тухай хуулийн 15 дугаар зүйлийн 15.3, 15.4 дэх хэсгийн заалтыг үндэслэн Улсын Дээд шүүхийн захиргааны хэргийн танхимаас ЗӨВЛӨХ нь:

 Сууц өмчлөгчдийн холбоо нь /цаашид СӨХ гэх/ хуулийн этгээдийн эрхгүй бөгөөд орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгө болон орчны газрын ашиглалтын хэвийн байдлыг хангах, хамгаалах, оршин суугчдад үйлчлэх тэдний ая тухтай байдлыг хангах, үйлчлэх үүрэгтэйн хувьд нэлээд хязгаарлагдмал эрх, үүрэгтэйгээр ажиллана. Тухайлбал: Хуулийн 3 дугаар зүйлийн “өмчлөх” гэсэн ойлголт нь  Иргэний хуулийн 142, 146,148 дугаар зүйл болон бусад заалтуудаар,  “эзэмших” гэсэн ойлголт нь мөн хуулийн 89-97 дугаар зүйлд зааснаар, “ашиглах” гэсэн ойлголт нь Барилгын тухай хуулийн 20, Газрын тухай хуулийн 441 дүгээр зүйлд зааснаар тус тус зохицуулагдахын дээр Газрын тухай хуулийн 441 дүгээр зүйлд зааснаас бусад газар эзэмших, ашиглахтай холбоотой заалтууд СӨХ-д хамаарч үйлчлэхгүй.

Хуулийн 5-д заасан “… тухайн шатны Засаг дарга …” гэснийг  Монгол Улсын Засаг захиргаа нутаг дэвсгэрийн нэгж, түүний удирдлагын тухай хуулийн 29 дүгээр зүйлийн 29.1.4-ийн Д-д зааснаар сум, дүүргийн Засаг дарга гэж, мөн хуулийн 12 дугаар зүйлийн 12.4.8-д заасан “… зохих шатны Засаг дарга …” Газрын тухай хуулийн 441 дүгээр зүйлд заасан эрх бүхий шатны Засаг дарга …” гэснийг  Газрын тухай хуулийн 21 дүгээр зүйлийн 21.2.3, 21.3.2-т зааснаар аймаг, нийслэлийн Засаг дарга  гэж ойлгох нь зүйтэй.           

Иргэний хуулийн 143 дугаар зүйлийн 143.3-т Сууц өмчлөгчдийн холбоо нь хуулийн этгээдийн эрхгүй байхаар, энэ хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.2.6-д Сууц өмчлөгчдийн холбоог төрийн бус байгууллагад хамааруулсан байж болохоор тус тус хуульчилсан. Дээрх заалтуудаас үүдэлтэйгээр СӨХ шүүхэд нэхэмжлэл гаргах эрхтэй, эрхгүй гэсэн асуудал хөндөгддөг.

Монгол Улсын Дээд шүүх 1996 онд албан бичгээр Хууль зүй, дотоод хэргийн сайд болон Сууц өмчлөгчдийн холбооны Дээд зөвлөлд хандаж,  Иргэний хуулийн 149 дүгээр зүйлийн 149.1 дүгээр зүйлд зааснаар СӨХ нь шүүхэд нэхэмжлэл гаргаж болно гэж хариу өгсөнөөс үзэхэд СӨХ-г төлөөлж, гүйцэтгэх захирал иргэний хэргийн шүүхэд ямарч асуудлаар нэхэмжлэл гаргаж болно гэж үзнэ.

Захиргааны хэрэг хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 3 дугаар зүйлийн 3.1.7-д зааснаар нэхэмжлэл гаргах эрхтэй субект нь иргэн, хуулийн этгээд байна гэж тодорхойлсон тул захиргааны хэргийн шүүхэд СӨХ болон түүний гүйцэтгэх захирал нэхэмжлэл гаргах эрхгүй. Харин тухайн СӨХ-ны гишүүдийн санал, хүсэлтийг үндэслэн СӨХ-ны гүйцэтгэх захирал нь түүний  итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчөөрөө дамжуулан шүүхэд нэхэмжлэл гаргаж  болно.

СӨХ дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийг бүртгэнэ, бүртгүүлнэ гэдэг нь өмчлөгч, эзэмшигч өөрийн хөрөнгө, өмчийн зүйлийг эрх бүхий байгууллагад бүртгүүлнэ гэсэн ойлголтоос өөр ойлголт юм. Сууцны байшин болон ямар хэмжээтэй, юунд зориулагдсан хичнээн тооны, ямар үнэлгээтэй хөрөнгө СӨХ-ны хамгаалалтанд байна вэ гэдгийг харуулах, улсын нэгдсэн тоо бүртгэлд зориулагдсан тооцоо судалгааг СӨХ-ны хөрөнгийн бүртгэл гэж үзэх нь зүйтэй.

Энэ хууль болон Газрын тухай хуульд нийтийн зориулалттай байшингийн орчны газрыг СӨХ-д ашиглуулах асуудлыг төлөвлөх, баталгаажуулах, гэрээ байгуулах, хяналт тавих гэсэн үе шаттай хэрэгжихээр заасан боловч үе шатны ажлын дараалал, зааг, ялгаа, хэрэгжүүлэх субъектийн талаар хуульд нарийвчилан тусгагдаагүй тул ажил цалгардах, маргаан гарах байдал ажиглагдаж байна.

а. Газрын тухай хуулийн 44 дүгээр зүйлийн 441-ийн 8-д зааснаар нарийвчилсан тооцоо судалгаа хийсний дараа СӨХ-д ашиглуулах орчны газрын ерөнхий төлөвлөгөөг Аймаг, Нийслэлийн газрын алба, Хот байгуулалтын алба батлах бөгөөд түүнд хаана байршилтай, хичнээн хэмжээний газрыг СӨХ-д ашиглуулж болохыг  тусгасан байх шаардлагатай.

б. Дээрх ерөнхий төлөвлөгөөг үндэслэн СӨХ–ны гүйцэтгэх захирал баг, хорооны Засаг даргын саналыг авч, орчны газраа ашиглах хүсэлтээ Аймаг, Нийслэлийн Засаг даргад гаргана. Түүнчлэн олон СӨХ тус бүрийн саналаа нэгдэж  Сууц өмчлөгчдийн холбооны Дээд зөвлөлөөр дамжуулан Засаг даргад хүргүүлж болох юм.

Саналыг хүлээн авсан  Засаг дарга уг СӨХ нь сум, дүүргийн Засаг даргын тамгын газарт бүртгэгдсэн эсэхийг шалган зөрчилгүй гэж үзвэл Аймаг, Нийслэлийн барилга, хот байгуулалт, төлөвлөлтийн газрын дэргэдэх техникийн зөвлөлийн хуралдааны дүгнэлтийг үндэслэж, Газрын тухай хуулийн 21 дүгээр зүйлийн 21.2.3, 21.3.2-т зааснаар ашиглуулах газрын хэмжээг тогтоон эрхийг баталгаажуулна.

Баталгаажилт нь нийтийн зориулалттай байшингийн орчны газрыг СӨХ-д ашиглуулах тухай шийдвэр болно.

в. Ийнхүү орчны газрыг СӨХ-д ашиглуулах тухай шийдвэр гарч, баталгаажсаны дараа тухайн СӨХ-ны гүйцэтгэх захирал нь Газрын тухай хуулийн 44 дүгээр зүйлийн 441-ийн 6-д заасан шаардлагыг хангасан баримт бичгийг Аймаг, Нийслэлийн Засаг даргын газрын асуудал эрхэлсэн алба, сумдын газрын даамалд ирүүлэх үүрэгтэй. Газрын алба, газрын даамал шаардлага хангаж байгаа гэж үзвэл ашиглуулах газрын баталгаат хэмжээ тогтоосон актыг үндэслэн газар ашиглах эрх, үүрэг, хугацааг нарийвчлан тусгасан гэрээ байгуулна. Харин газар ашиглуулах гэрчилгээ олгохгүй.

г. СӨХ-дод ашиглуулсан газрын ашиглалт, арчлалт, хамгаалалтад оршин суугчид болон барилга, хот байгуулалт, төлөвлөлтийн газар, газрын алба, мэргэжлийн хяналтын байгууллага, сууц өмчлөгчдийн холбооны Дээд зөвлөл, орон сууц ашиглалтын газар мэргэжлийн удирдлагаар хангахын зэрэгцээ хяналт тавих эрхтэй.

Орон сууцны техникийн зориулалттай зарим өрөө доод хонгил, шатны доорх зайнд түрээсийн гэрээ, эзэмших эрхийн бичиг, зарим эрх бүхий албан тушаалтны бичгийн болон аман шийдвэрээр амьдралын гачигдалтай айл болон хүн амьдарч орон сууцны зориулалтаар түүнийгээ засан сайжруулж эзэмшсээр ирсэн ба одоо ч ийм айл өрх тэнд амьдарч байна. Эдгээр хүмүүс нь Иргэний хуулийн 143 дугаар зүйлийн 143.4-т зааснаар тухайн байшинд үйл ажиллагаа явуулж байгаа СӨХ-ны гишүүн төдийгүй сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн өмчлөгч, эзэмшигч мөн юм.

Гэтэл зарим СӨХ-ны гүйцэтгэх захирал дундын өмчлөлийн эд хөрөнгө,  орчны газрыг эзэмшдэг мэтээр ойлгож тэдгээр айл өрх иргэнийг гэрчилгээ эрх бүхий этгээдийн шийдвэргүйгээр орон сууцыг ашиглаж байна, иргэний үүргээ биелүүлдэггүй, уг өрөө тасалгаа нь хүн, айл амьдархад зориулагдаагүй гэх зэрэг үндэслэлгүй хууль бус шалтгаан зааж, тэнд амьдрагсдыг гарахыг шаарддаг төдийгүй эрх бүхий этгээдээс олгосон орон сууц эзэмших, өмчлөх тухай шийдвэр гэрээ гэрчилгээг хүчингүй болгуулахаар шүүхэд нэхэмжлэл гаргаж байгаа нь хууль бус юм. Өөрөөр хэлбэл өөрийн холбоонийхоо гишүүн төдийгүй сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн өмчлөгч, эзэмшигч буюу үйлчлүүлэгчийнхээ  эсрэг  эрх хэмжээгээ хэтрүүлж байгаа үйлдэл гэж үзэхээр байна.

Дээрх өрөө, сууцны болон тэнд амьдардаг айл өрхийн талаар хуулиар нарийвчлан зохицуулсан тодорхой заалт үндсэндээ байхгүй байсан боловч Улсын Их Хурлын 2003 оны 6 дугаар сарын 18-ны өдрийн 27 дугаар тогтоолын 2-т “орон сууцны байшин дахь техникийн өрөөг магадлан шинжлэх хэсгийн дүгнэлтээр хүн амьдрах шаардлага хангасан, орон сууцны зориулалтаар ашиглах боломжтой гэж тогтоогдсон тохиолдолд …” хувьчилж болох тухай заалт нь төвөгтэй асуудлыг шийдвэрлэх гарц болсон байна.

Иймд энэ асуудалд нэн болгоомжтой хандаж, анх тухайн өрөө тасалгаанд оруулсан, эрх олгосон этгээдийн шийдвэр нь хууль, тогтоосон журамд нийцэж байгаа эсэх, мэргэжлийн байгууллага үйл ажиллагаагаа явуулахад саад болох, эрүүл мэндэд харшлах эсэх, тэнд амьдарсан хугацаа, өрөөний зориулалтыг өөрчлөхөд оруулсан хөрөнгийн хэмжээ зэргийг нарийвчлан тогтоох шаардлагатайн дээр эрх бүхий байгууллага албан тушаалтнаар дахин магадлагаа, дүгнэлт гаргуулах замаар маргааныг шийдвэрлэж байвал зохино.

Улсын Их Хурлын 2005 оны 7 дугаар сарын 01-ний өдрийн 43 дугаар тогтоолоор анх нийтийн зориулалттай хувьчлагдсан орон сууцны байшингийн орчны газрын үзлэг, тооллого явуулах ажлыг журамласны дээр 2008 оны 6 дугаар сарын 8-ны өдөр Нийслэлийн нутаг дэвсгэр дэх нийтийн зориулалттай орон сууцны байшин, орчны газрыг СӨХ-д ашиглах тухай харилцан ойлголцлын санамж бичигт Нийслэлийн Засаг дарга бөгөөд УБ хотын захирагч, Монголын сууц өмчлөгчдийн холбооны Дээд зөвлөлийн ерөнхийлөгч нар гарын үсэг зурж орчны газрыг СӨХ-д ашиглуулахад тавигдах шаардлагыг тодорхойлсон байна.

Мөн түүнчлэн Дэд бүтцийн хөгжлийн сайдын 2000 оны 93 дугаар тушаалаар  нийтийн зориулалттай орон сууцны барилгын зориулалт, төлөвлөлтийг өөрчлөхөд тавих шаардлага, зөвшөөрөл олгох, хяналт тавих журам, Нийслэлийн Засаг даргын 2002 оны 306, 2005 оны 511 дугаар захирамжаар инженерийн шугам сүлжээний эзэмшлийн зааг, харъяалал тогтоож, орон сууцны нэгдүгээр давхрын зориулалтыг өөрчилсөн байруудын талаар авах арга хэмжээг журамлажээ.

Эдгээр баримт бичгүүдийг нийт улсын хэмжээнд буюу аймаг, сумдад нийтлэгээр хэрэглэхэд тохиромжтой төдийгүй ач холбогдолтой болохыг тэмдэглэж байна.

                        ЗАХИРГААНЫ ХЭРГИЙН ТАНХИМ